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对话赵炎林:以品质为前提做强地产实现有意义

2020-01-26 15:26所属:糖果派对


  

  积淀了深厚品质优势和具备踏实运营风格的大家房产,凭借自己的思考,主要通过投资布局、产品哲学和创新整合三个层面的调整来应对行业变化。

  投资布局:降低大本营杭州的投拓比例,遵循北上、南下、东拓、西进的拿地策略,重点瞄准经济发达的三线城市和强四线城市。

  创新整合:涵盖地产、金融、商业地产、代建和物业管理5大业务板块,继续做强地产的同时,做出金融的品牌影响力。

  当获得充裕融资成为多数房企的紧迫,大家房产运用金融思维,开始发挥旗下金融平台的品牌影响力。

  依靠的思考能力和强大的规划能力,大家房产想在前面,也走在前面。面对此次房地产市场的调整,其有着怎样的具体应对之策和创新思考?本次“浙系房企·格局观”系列高端,易居企业集团克而瑞企业战略部&克而瑞浙江区域总经理刘晨光对话大家房产董事长赵炎林先生。

  赵董表示:尽管2013年之后地产黄金十年过去,不少房企开始转型,涉足体育、健康等领域。但事明,行业的坚守者是对的,此轮房价的上涨,超过历史上任何一次。所以对于地产,我们一直看好,为什么?一是城市化进程并未完成,比如我们有一个项目,70%的购房者来自乡镇。二是改善性需求迸发,而且购房者在不同的阶段有着不同的改善需求。

  正是源于这种乐观心态,大家房产愿意更主动地应对调整和变化,用运营智慧和稳健经营带动企业发展,而这种运营智慧和稳健经营具体表现在多个层面。

  刘晨光:根据我们的研究,300亿规模以内的企业,通常以一个省为主投资运维,然后把布点的城市,筛出几个做根据地,一盘棋弄好,想法设法优化管理结构;越过300亿继续往上做规模,企业不排除朝某一个省会城市进行战略性布点,这个过程中,可能三费、拿地成本直线上升,所以利润实现不一定比大本营的积小胜为大胜更好。那大家房产在现在这个点上,如何考虑投资布局?

  赵炎林:杭州作为我们的大本营城市,存在地贷比、地货比高导致资金利用效率不高的问题,所以我们在杭州的投资比例会适度下调,最多占40%,但在杭州,要做强大家房产的品牌,充分发挥品牌影响力,同时进行产品研究,做产品创新。

  投资布局上,遵循北上、南下、东拓、西进的拿地策略。在坚守杭州大本营的前提下,重点瞄准经济发达的三线城市和强四线城市,这些城市地贷比、地货比低,资金利用效率高。

  拿地策略:北上进江苏、安徽;南下浙南区域;东拓进宁波;所谓西进,是进入武汉、长沙、西安这类部城市。这样的拿地策略,既规避了杭州资金效率低的问题,同时也可以规避三四线城市的风险(三四线城市政策、供求一旦发生变化,市场就存在风险)。

  城市选择:进入的城市、区域要审慎选择。第一,选择有产业支撑,供求关系均衡的城市;第二寻找相对市中心,周边客户厚度比较大的区域;第三,优化产品定位,抓取结构性机会,提高产品与区域的适配性。

  赵炎林:首先,优化投资团队,采取正规军、地方部队、游击队三结合的策略,尽可能把获取土地的渠道拓宽。其次,深化合作。在杭州,我们跟万科、绿城、融创等品牌房企已经建立良好的合作关系,接下来,要将合作对象进一步拓宽。

  第一,尽量争取跟合作的项目,比如说产业配地,综合体,这些项目地价较低;第二,多与地方上的龙头企业合作。这些企业具有本土优势,不仅熟悉市场,而且在拿地方面具有外来房企不具备的优势。

  刘晨光:跟地方龙头企业合作的方式非常好,一旦建立起关系,信任建立起来,随着下一步行情的发展,介入程度会越来越大,而且这类企业在浙江不少,这块还是有空间的。

  刘晨光:在产品端,产品的需求体系也在发生变化,一是刚需从2016年2017年开始总量往下跑,改善的量则源源不断,二是锁死老城开发,放开新区,天然会出现轨道交通连接的新兴区域的发展,而这些区域的发展,有可能是刚需的所在。面对需求的变更,我们的产品体系有没有发生变更?

  赵炎林:根据我们的经验,就目前的市场情况而言,普遍90方左右的产品更受欢迎,排屋别墅也是经济型的更有利于去化。所以总体来说,我们会遵循市场规律,以客户为导向打造产品。

  具体的产品打造思上,更倾向于半标准化,一盘一策,因地制宜、因时而异,而在项目各大重要节点上,做到工艺工法的标准化,实现精品住宅的品质传承,品质永远是大前提。

  刘晨光:现在的形势下,控制成本是必须要做的事情,控成本和保品质之间的关系,大家房产怎么去权衡?

  赵炎林:一说做品质,往往想到的就是标准如何提高,硬件如何增加,其实在控制好成本的前提下,品质也可以提升。着重从两个方面入手:

  第一,注重细节,在精致和实用上下功夫。无论是产品功能,还是产品形式都精雕细琢,追求极致。比如绿化景观,通过精细化管理,在同样的成本下,景观品质仍然可以大幅度提升;

  第二,进一步完善和提升服务。从产品营造开始,到营销推广、物业服务的各个环节,将服务标准化、规范化,形成体系。这一块是以小见大,做好了,对品质的提升作用会很大。

  刘晨光:我看东南亚开发商开发的小区,一方面是有的草皮,然后也有比较精致化的大堂,公共空间大,是希望业主交互的小区。打造跟原来不一样,原来是资源投放型,现在很多空间只有业主愿意进去,才是好的景观和空间。

  赵炎林:重投入轻管理,重硬件轻软件,这是一个管理上的误区,实际上无论是管理还是软件,投入产出比是比较高的,将管理做好做精,将软件投入加强,是提升产品力很重要的方面。

  刘晨光:最后一个问题,现在出现了一种情况,就是开发商开始进入上下游,这段时间表现很明显。一方面是优化集采,另一方面也是对上下游的投资行为,所以未来上下游集聚程度会加快,我们在这方面有没有考量?

  赵炎林:我们现在有5个板块,地产、金融、物业管理、商业地产和代建。其中,地产、金融、物业管理3个板块相对来说,发展有一定规模。商业地产方面,甲级写字楼和特色商业地产是我们的主要业态表现;代建这块,主要承担大中型市政公建及代建,大家房产最开始就是做公建起家,80年代中东河的治理,之后的清泰立交桥、中河立交桥,包括杭师大仓前校区,都由我们代建。

  刘晨光:金融平台这块,在我看来,一旦做起来,对于企业自身来说,资金的充裕性、资金使用的灵活性上,都会大大提高。那这块目前做的如何?

  赵炎林:大家祥驰资产管理集团2013年成立,主要是依托房地产行业资源,开展类固定收益投资、股权投资、证券投资和受托资产管理等等业务。应该说是在摸索中往前发展,到今年第6年,房地产基金排名上,我们能进入前30强,在地产行业内,有一定的知名度。

  通过产融结合,做好地产和金融的平衡,可以达到削峰填谷的效果。金融这块,我们要再上一个台阶,逐步把品牌做起来,争取在细分领域当中,排名比较靠前。

  刘晨光:除了您刚刚提到的业务板块,我们看到不久前大家的长租公寓:初九有新项目开业,长租公寓这块,我们如何考虑?

  赵炎林:我们2017年开始涉足长租公寓领域,现在做了几个项目,整体出租情况都不错,也是作为一种新的尝试。不过大家房产仍然要做强地产主业,做大规模,以品质为前提,实现有意义的发展。

  在这个过程中,通过集约化提高整体效益。在管理架构上,适当做些调整;在内部管理关系上,进行人员的调配,人力资源的合理利用,实现公司持续发展。

  面对市场容量接近顶部,金融持续去杠杆的行业大背景,拥有稳健、品质、共赢等优秀基因的浙系房企,以足够的静气和耐心,正视风云变幻中的机遇和挑战,在产品革新、提效增产、稳健发展、整合创新等方面苦练内功,稳健下更看重规模,低调前行。

  易居克而瑞浙江区域特别策划《浙系房企·格局观系列高端》,旨在通过深度研访,充分展现浙系房企应对变局的冷静思考和顺势而为的经营哲学。


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