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京城133亿土拍 时隔15年香山别墅区再推宅地落袋

2020-02-02 17:29所属:糖果派对


  

  大寒1月20日这天下午,位于海淀四季青、永丰共三宅地入市开拍,起拍总价133.61亿元。

  其中,四季青的两相邻宅地早在挂牌之时就引起轰动,分别为四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块、南地块,建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米,起拍价为46.75亿元、53.96亿元,楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

  用“含着金汤匙出生”来形容这两地块也不足为过,超7万元的起拍价早已刷新了海淀区历史单价,是不折不扣的准地王。

  该地块的稀缺性还体现在所处的区位,据悉,海淀区因特殊的地理、历史文化渊源等因素,住宅地块资源向来稀缺。数据显示,若剔除限价房、共用产权房、自住型商品住宅等地块后,近八年来海淀区仅成交了5纯商品住宅地块,即是说,每年入市成交不到一宅地。

  特别的是,这两四季青地块还位于的香山别墅区,是京西皇家园林脉络上开发出来的一个整体低密区。合硕机构首席分析师郭毅表示,这是发展最早,卖得最贵的传统别墅区之一,甚至比中央别墅区更悠久、更高端,但已经有将近15年没有供地了,所以非常稀缺。

  下午3时,三地块准时开拍。其中,位于永丰的“海淀北部地区整体开发”永丰产业(新)HD00-0403-013、122地块,不出意外地由海开+建工以32.9亿元底价摘得,该地块将用于建设共有产权住房,且销售均价不高于37000元/平方米。

  噱头出现在后两相邻地块。不过,观众期待的多方激烈交锋场面并没有出现,不到几分钟,两地块双双出了成交结果。

  最终,四季青镇北地块、南地块分别由金茂、海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得。据了解,每地块报名房企仅有三四家,如金隅、绿城。

  对于两如此稀缺的地块无人争抢、底价成交,郭毅则表示并不意外。其称,近50亿元的土地总价款对于房企来说普遍都有不小的压力,且起始楼面价7万的水平,即便是底价拍出,未来房价也肯定在10万以上才能保本。

  另有业内人士表示,根据两地块的低容积率来看,未来产品基本上是打造高端豪宅产品,估计售价至少会达到14万元/平方米左右。

  而据了解,目前同区域在售的高端项目如京投琨御府,二手房单价在14万元/平方米左右,万柳书院的二手单价则在18万元/平方米。

  郭毅续称,粗略估计将来该地块单套产品总价就在1500万元以上,这要求购房者有一定的资金实力,对于购房客群的范围、量级有一定影响。“卖出多少套企业能实现资金回正,达成销售业绩,这些都是要考量的,对于企业来说有一定压力。”

  心有余而力不足,即便地块位于香山别墅区的核心地带,先件优越,对于房企而言这地还是比较“烫手”。

  金茂是其中一个敢于接下烫手山芋的房企,其底价摘得的市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块,编号为京土整储挂(海)[2019]045号,建设用地面积4.45万平方米,用地性质为R2类居住用地,起始价46.75亿元,金9.35亿元。

  据悉,金茂此前在该区域并没有项目布局,此次拿地正是补足了金茂在京西的市场空白。业内人士认为,金茂本身就是一个擅长打造高端项目的房企,操盘该地块应该没有太大的市场风险。

  另值得一提的是,去年5月份,金茂才在退了通州、经开区的两个项目地块。对于挂牌转让项目的原因,彼时接近金茂的人士告诉观点地产新,项目出售的原因在于土地最终成交价格超过预算。

  而后于9月,金茂+合生联合体28.2亿元拿下石榴庄一不限价地块,溢价率5.66%;此次,金茂摘得的四季青北地块同样是不限价地,为产品的打造与溢价留出了一定空间。

  不单是北地块,这次推出的两四季青地块均为不限价地,属于不限面积不限售价的纯商品住宅地块,这对于市场、房企来说无疑是一个积极的信号。

  事实上,在2016年“930新政”中已明确严控地价,试点采取限定销售价格并作为土地招拍挂条件的措施,在之后两年都集中供应了大批“限房价、竞地价”的土地。

  中原地产数据显示,2017-2019三年,包含居住的土地一共有212地块供应,其中限竞房地块就供应了113。但同时,从供应节奏也可以看到,每年提供的限竞房地块逐渐减少。

  尤其是自2019年下半年以来,随着市场逐渐转冷,也加大了不限价地的供应。在下半年提供的27住宅地块中包含限竞房9,不限价10,且不限价地中,城中心区地块逐渐增多,包括一些传统的豪宅区以及西南三环四环等等。

  “今年估计这种不限价地块的供应量会持续增多,限竞房供应量会逐渐减少,整个市场形成商品住宅、限竞住宅、共用产权房住宅三种产品并驾齐驱的状态。”郭毅说道。

  至于开年这场豪气的土拍,是否预示着新一年土地市场的向,有业内人士认为在信心整体不足情况下,类似于这样的土地推出确实能够调动市场的积极性,提振信心;但同时,也有观点认为,市场冷或热取决于市场供需结构,市场长期来看仍有很大竞争力。


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