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日本买卖二手房中介费好心疼

2020-02-28 17:39所属:糖果派对


  

  定居日本后,国内的朋友经常把我当百科全书一样来问日本的一切,最多的问题是日本的房产值不值得投资?我不从事房地产行业,只能以一个普通人视角来谈这个问题。

  如果你很有钱,日本买房只是种分散投资,转移财力,那你就买大城市好地段,亏肯定是不会亏的,就是现在地价不断创新高(有些比时代还要高了),指望着赚大钱就有点困难;

  至于你比较有钱,刚好有点现金够买一套日本房产(无法贷款),憧憬着靠它的房租发财,那还是算了吧,风险太大了。

  首先,日本少子高龄化严重,租给老年人吧,怕他孤独死去在房子里,又联系不到他家人,到时你自己得付几十万日币请人清扫,再付个小百万日币换地板墙纸,何况现在孤独死的年轻人也不少;

  第二,现在东京等大城市是新造0ne room的,我家附近就有好多幢,有的个人造也有大地产商开发的(最著名大东建托),都是只用于租赁,而你是在日本买的二手房,租赁没啥竞争力,那就便宜点喽,算他一个月租金10万日币吧,往高里算了,一年也就120万日币,十年1200日币,六七十万人民币,这点钱国内投资也赚得回来。将来房子折旧了,也卖不出你买入的价格,算上租金收入,不赔不赚。日本人口越来越少,那么破的房产能卖掉就谢天谢地了,中介还会你花点钱换点硬件,事情一大堆,何苦呢?

  还有人说现在流行民宿呀,收入高。2018年6月日本实施民宿新法,必须有5间房以上,房间面积,消防啊建筑物的质量都是考核的范围,有都道府县的批准才能营业,否则就法。你不住在日本,何必犯险呢?就算没被发现,也不知道住的人会把房子搞成什么样子,不小心就成为犯罪,毫不省心。

  再者,若是你想着留给自己的子孙,每年房产税好几万日币,管理费十几万日币,一年年耗下去,房子的维修基金也越来越贵,贵的房产还有继承税。日本很多一栋别墅的,没人住了,很苦恼,卖不掉,租不出,拆掉还需要好几百万费用,谁出钱?烫手山芋,免费赠送都没人接手。

  我家在2011年在东京买了套房,价格为4200万日币,2013年竣工。日本很流行的Tower公寓,28层,买在中间楼层,2室1厅,实用面积为62.8平米(不算入阳台电梯房等公摊面积,阳台也很大,可惜封起来)。

  东京都,2193.96平方公里,有23个中心区(相当于一个新加坡面积)和周边26个市等,人口近1400万,P相当于一个韩国或新加坡。

  北区在23区中,属于链的中下端,顶端的是千代田区,港区,涩谷区,文京区,新宿区等山手线沿线的都心区域,在最高峰时,光一个山手线沿岸土地价格能买下整个米帝。

  北区的存在感不强,所以4200万价格相对于其他都心的新房便宜。近年北区的十条和赤羽地区的喝酒街文化崛起,倒是天天被报道,想不到年轻人都爱去这些曾经的老气横秋的街道喝酒了。

  公寓虽在北区,但位于东京两条主干道白山通和明治通的交叉点,也在丰岛区和板桥区北区三区交汇点,地势很高,没有洪水,东京湾万一海啸,想必冲过不来,地盘也算坚固。

  徒步3分钟有一条都营地铁三田线,到大手町,靠近最中心office街丸之内和皇居为15分钟,开车也差不多15分钟(11公里)。

  徒步8分钟有一条电车埼京线,顾名思义连接东京和埼玉县,也曾是著名的痴汉电车,现在车内装摄像头了。一站到池袋,两站到新宿,三站到涩谷,神级方便。

  其他,还有巴士,10分钟到池袋;车库出来1分钟就有首都高架入口,到羽田机场全程高速50分钟。

  其他大型开发商还有野村不动产,住友不动产,东京建物,伊藤忠等,还有只做一户建(独栋别墅)的积水house,大和house,清水house,松下house和丰田house合并了,山田电器也投入巨资在搞。

  2016年,我家还清贷款,开始心痒了,想换个大一点的房子,立马去看了几个盘,有二手也有新房,价格贵还都不满意。

  就在放弃换房念头时,无意中得知,我们公寓高层有一个3房1厅在售,房间包括厅全部朝南,晴空塔skytree就在眼前,夜景太美。

  房主老太太原想买来送给她孙子,可她孙子去了美国不愿意回来,就这样空置近三年,她新房买入时的价格为5100万日币。

  开价6700万日币,还到6400万日币,面积68.5平米,就比我们公寓多5平米左右,可是太喜欢,重新贷款成交了!

  的手握两房,接下去的日子很不好过,旧房子就是卖不掉,过了每年四月,买房的人急剧减少。(日本一年开始在四月,工作换岗啊,新开学啊,财报等)

  卖不掉就不得不多投靠点中介,除了三井rehouse,还在东急livable,网上的suumo挂牌,最多只能挂三家。如果只挂三井的话,三井会优先客户看房。

  房子从2017年5月挂出,看得人其实不算少,几乎每周末都有人来,就是差一口气,总算在2018年4月以5100万卖出(价格从5400万一下调),整整花了一年,最后还是通过品牌力强大的三井rehouse卖掉的,否则我们就要吃土了。

  为了保险和保障,知名中介是必要的,平时看房,钥匙都是给他们,其担当者必须具备房屋买卖的资格证(宅地建物取引士),买卖双方也就签约时见唯一一次面,在各种资料上签字,手续相当复杂,中介花几个小时把所有条款读一遍,并确认买卖双方有没有理解。

  公寓管理费:30000日币/月;修缮基金5000日币/月;B1自行车停车费200日币/月;B2机械停车场27000日币/月;固定资产税100000日币/年;火灾和地震保险:约50000日币/年

  即使你买了不住,除去停车费,其他费用总要交的。物业管理费3万日币,近2000元,为什么那么贵?因为清扫费,保安费(跟保安公司ALSOK合作),管理员工资,AED(心脏苏醒装置),地震等灾害时的储备物资费用,每个楼层还有一个垃圾房,24小时可以扔垃圾,这在日本是很难得的。其他等等诸费用。

  至于独栋的小别墅(一户建),可以买块土地,找个设计公司根据自己的喜好设计,也可以直接买地产商造好的。不需要物业管理费,维修基金,也有停车位。但房产税还是要交的,扔垃圾麻烦(可燃垃圾每周只能扔2-3次,其他资源垃圾一周一次),防火防盗时刻用心,台风啊地震时自己负责修修补补,邻里关系相处复杂。


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